Como regularizar um imóvel sem escritura?

Entenda o passo a passo para garantir segurança jurídica e valorização do seu patrimônio

Ter um imóvel é o sonho de muitas pessoas, mas nem sempre ele está com toda a documentação regularizada. A falta de escritura é um problema mais comum do que se imagina e pode gerar diversos transtornos, como dificuldades para vender, financiar ou até mesmo transferir a propriedade. Por isso, saber como regularizar um imóvel sem escritura é essencial para garantir segurança jurídica e valorização do patrimônio.
Este conteúdo foi elaborado em parceria com a imobiliária TAB Imóveis em Itajaí, referência no mercado imobiliário regional, com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário, para explicar de forma clara o que fazer e quais os caminhos mais seguros para regularizar o seu imóvel.

O que significa ter um imóvel sem escritura

Um imóvel sem escritura é aquele que não foi devidamente formalizado em cartório, ou seja, a compra e venda não foi registrada oficialmente. Isso pode ocorrer por diversos motivos, como:

• Compra realizada apenas com contrato de gaveta.

• Transferência verbal entre familiares.

• Loteamentos irregulares ou sem registro.

• Falta de registro após inventário ou separação.

• Negociações feitas sem acompanhamento jurídico ou imobiliário.

Embora o comprador possa residir e pagar impostos do imóvel, ele não é considerado o proprietário legal até que o bem esteja registrado no cartório de registro de imóveis.

Por que é importante regularizar um imóvel sem escritura

A ausência de escritura coloca o proprietário em uma situação de insegurança. Sem o registro, o imóvel pode ser alvo de disputas judiciais, não pode ser utilizado como garantia em financiamentos e tem sua valorização comprometida.

Além disso, a regularização traz benefícios importantes:

• Segurança jurídica: garante o reconhecimento legal da propriedade.

• Facilidade de venda: imóveis com escritura têm maior liquidez no mercado.

• Acesso a crédito e financiamento: apenas imóveis registrados podem ser financiados.

• Valorização: imóveis regularizados costumam valer mais e atrair mais compradores.

Um advogado especializado em direito imobiliário pode orientar sobre o tipo de regularização mais adequado para cada caso, evitando riscos e prejuízos futuros.

Principais formas de regularizar um imóvel sem escritura

Existem diferentes caminhos para regularizar um imóvel, e a escolha depende da origem da irregularidade e da documentação existente. Abaixo estão as formas mais comuns:

1. Lavratura de escritura pública

Se o vendedor é o legítimo proprietário e o imóvel está em condições regulares, basta lavrar a escritura pública de compra e venda em cartório. Em seguida, o comprador deve registrar o documento no Cartório de Registro de Imóveis, tornando-se oficialmente o proprietário.

Essa é a forma mais simples e segura de regularização, e geralmente é utilizada em casos de contratos de gaveta ou negociações não formalizadas.

2. Usucapião

Quando o imóvel foi ocupado de forma contínua e pacífica por um longo período, o morador pode solicitar a usucapião, que é um processo legal de aquisição da propriedade pela posse prolongada.

Existem várias modalidades de usucapião, como a ordinária, extraordinária e especial urbana, e o advogado é o profissional indicado para avaliar qual se aplica ao caso. Esse processo pode ser feito judicialmente ou extrajudicialmente (em cartório), dependendo das condições do imóvel e da existência de conflitos.

3. Regularização fundiária

Imóveis em loteamentos irregulares ou construídos sem aprovação da prefeitura podem ser regularizados por meio da Regularização Fundiária Urbana (Reurb). Esse procedimento é voltado principalmente para áreas residenciais e tem como objetivo reconhecer oficialmente a propriedade dos moradores.

A Reurb é regulamentada pela Lei nº 13.465/2017 e pode ser solicitada tanto por particulares quanto pelo município. A imobiliária TAB Imóveis em Itajaí destaca que esse tipo de regularização é comum em áreas que se desenvolveram de forma desordenada, mas que hoje buscam legalização.

4. Adjudicação compulsória

Quando o comprador já quitou o imóvel, mas o vendedor se recusa a assinar a escritura, é possível ingressar com uma ação de adjudicação compulsória.
Nesse caso, o advogado reúne provas do pagamento e pede à Justiça que determine a transferência da propriedade para o comprador. É um processo eficaz, mas requer documentação completa e comprovação de boa-fé.

5. Formal de partilha ou inventário

Se o imóvel foi herdado, mas ainda não passou por inventário ou formal de partilha, é necessário regularizar a situação junto ao cartório. Só após a conclusão do processo é possível emitir a escritura definitiva em nome dos herdeiros.

Documentos necessários para a regularização

O processo de regularização exige uma série de documentos, que podem variar conforme o caso. Em geral, são solicitados:

• Documento de identidade e CPF das partes.

• Comprovante de residência.

• Certidão de matrícula do imóvel (ou registro anterior).

• Contrato de compra e venda, se existir.

• Comprovantes de pagamento (recibos, transferências, etc.).

• Certidões negativas de débitos municipais e estaduais.

• Planta do imóvel e número de IPTU.

Um advogado pode ajudar a reunir todos os documentos necessários e identificar possíveis pendências, agilizando o processo.

Custos envolvidos na regularização

Os custos variam de acordo com o tipo de regularização, localização e valor do imóvel. Em geral, envolvem:

• Taxas cartorárias para lavratura e registro da escritura.

• Honorários advocatícios.

• Impostos, como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

• Custos com certidões, vistorias e eventuais serviços técnicos (como topografia).

Mesmo que o investimento pareça alto, ele representa tranquilidade e valorização do patrimônio. Um imóvel regularizado tem liquidez imediata e pode ser utilizado em negociações seguras.

Erros comuns que atrasam a regularização

Muitos proprietários enfrentam dificuldades por cometer erros simples, como:

• Não contratar um advogado especializado.

• Negligenciar a atualização de registros antigos.

• Tentar resolver informalmente com o antigo proprietário.

• Não conferir a situação do imóvel junto à prefeitura e ao cartório.

Essas falhas podem resultar em processos demorados ou até inviabilizar a regularização. Por isso, contar com orientação técnica desde o início é essencial.

A importância de contar com profissionais especializados

Regularizar um imóvel sem escritura é um processo que exige atenção, paciência e conhecimento jurídico. A atuação de um advogado e o suporte de uma imobiliária experiente, fazem toda a diferença para garantir que o processo seja feito corretamente, sem riscos e com total segurança.

Esses profissionais orientam sobre o melhor caminho legal, evitam erros burocráticos e asseguram que o imóvel seja devidamente registrado, valorizando o investimento e garantindo tranquilidade para o proprietário.

Conclusão

Saber como regularizar um imóvel sem escritura é o primeiro passo para garantir segurança jurídica, valorização patrimonial e tranquilidade em futuras negociações. Embora o processo possa parecer complexo, ele é perfeitamente viável com a orientação correta.

Com o acompanhamento de um advogado e o suporte da imobiliária TAB Imóveis em Itajaí, é possível transformar um imóvel irregular em uma propriedade plenamente reconhecida, segura e valorizada no mercado imobiliário.