Como advogado com mais de uma década de atuação no Direito Imobiliário, já acompanhei centenas de proprietários que transformaram o sonho do imóvel próprio em um pesadelo de umidade, mofo e descaso. A compra de um apartamento novo traz a expectativa de perfeição, mas quando as primeiras manchas aparecem no teto ou nas paredes, a dúvida imediata é: quem deve pagar a conta?

A resposta curta é que a responsabilidade costuma recair sobre a construtora, mas o caminho para garantir seus direitos exige estratégia e conhecimento técnico. Neste guia completo, vamos detalhar como identificar a origem do problema, quais os prazos legais e como a atuação de um advogado imobiliário é decisiva para resolver o conflito sem prejuízos financeiros para você. Juntamente com a equipe imobiliária em Santos Invista Imóveis, preparamos este conteúdo com o objetivo de lhe orientar sobre o tema, esperamos que lhe seja muito útil!

Infiltração em apartamento novo: De quem é a responsabilidade?

Quando falamos de infiltrações em prédios recém-entregues, entramos em um campo onde o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil caminham juntos para proteger o comprador. O imóvel é considerado um produto durável e, como tal, deve oferecer segurança e funcionalidade.

A origem do vazamento define o responsável

O primeiro passo para resolver qualquer problema de umidade é identificar de onde vem a água. Em um condomínio, as responsabilidades são divididas basicamente em três frentes:

1. Responsabilidade da Construtora: Se a infiltração ocorre por falha na impermeabilização, uso de materiais de baixa qualidade, erro de projeto ou má execução das instalações hidráulicas internas das paredes, a culpa é da empresa que construiu o edifício. Isso é considerado um vício construtivo.

2. Responsabilidade do Condomínio: Se o problema surge na coluna principal do prédio (o chamado “tronco” ou “prumada”), que atende a todos os apartamentos, ou em áreas comuns como o telhado e as fachadas, o condomínio deve arcar com o conserto através do fundo de reserva ou rateio.

3. Responsabilidade do Vizinho: Se o vazamento vem de uma reforma mal feita no apartamento de cima ou do desgaste de uma peça interna da unidade vizinha (como o sifão da pia ou a vedação do box), a obrigação de reparar é do proprietário daquela unidade.

O papel da garantia em imóveis novos

Muitas construtoras tentam se eximir da responsabilidade alegando que o prazo de garantia de 90 dias do Código de Defesa do Consumidor já passou. No entanto, para questões estruturais e de impermeabilização, a lei brasileira é muito mais rigorosa.

O artigo 618 do Código Civil estabelece um prazo de garantia de cinco anos para a solidez e segurança da obra. Infiltrações graves, que podem comprometer a estrutura ou a habitabilidade do imóvel, enquadram se perfeitamente nesse conceito. Além disso, existe o conceito de vício oculto: aquele defeito que você não consegue ver na entrega das chaves e que só aparece com o uso ou com o passar das estações (como uma chuva mais forte).

Prazos e direitos que você precisa conhecer

Um erro comum é o proprietário acreditar que, após cinco anos, ele perdeu qualquer direito de reclamar. É aqui que a orientação de um advogado imobiliário faz a diferença. Embora a garantia legal seja de cinco anos, o prazo para entrar com uma ação de reparação por danos causados por defeitos de construção pode chegar a dez anos, dependendo do caso jurídico.

O que fazer ao detectar a infiltração?

Se você notou uma mancha de umidade, o tempo é seu pior inimigo. O mofo se espalha rapidamente, danifica móveis planejados e pode causar problemas respiratórios sérios. Siga estes passos:

• Documente tudo: Tire fotos e grave vídeos de alta qualidade. Se possível, registre a evolução do dano ao longo dos dias.

• Comunique o condomínio: O síndico deve ser avisado para verificar se o problema atinge outras unidades ou a área comum.

• Notifique a construtora: Envie um e-mail ou notificação extrajudicial formalizando o problema. Guarde o comprovante de recebimento.

• Contrate uma perícia: Em casos complexos, um laudo técnico de um engenheiro especializado em patologias construtivas é uma prova valiosíssima.

Por que a assessoria jurídica é indispensável?

Muitas pessoas tentam resolver diretamente com o SAC das construtoras e acabam recebendo apenas “reparos cosméticos”. A empresa envia um funcionário que apenas pinta a parede por cima do mofo, sem resolver a causa raiz. Meses depois, o problema volta pior.

O advogado imobiliário atua para que a solução seja definitiva. Ele sabe como pressionar a construtora para que a reforma seja profunda e técnica. Além disso, se a infiltração causou perda de móveis, impediu o aluguel do imóvel ou forçou você a sair do apartamento para uma reforma pesada, você tem direito a indenizações por danos materiais e, em muitos casos, danos morais.

O impacto financeiro do setor imobiliário e os vícios de construção

O mercado imobiliário brasileiro movimenta bilhões de reais anualmente. Em 2024 e 2025, o volume de lançamentos em regiões litorâneas e grandes centros urbanos atingiu patamares recordes. Com a velocidade acelerada das obras para atender à demanda, a incidência de falhas construtivas também cresceu. Estima se que cerca de 15% a 20% das unidades entregues apresentem algum tipo de vício nos primeiros anos.

Ignorar uma infiltração pode desvalorizar seu patrimônio em até 30%. O custo de um reparo estrutural em um prédio já habitado é exponencialmente maior do que se a impermeabilização tivesse sido feita corretamente na fase de fundação. Por isso, a justiça brasileira tem sido rigorosa com as incorporadoras, entendendo que o lucro não pode sobrepor a qualidade da moradia.

Perguntas frequentes sobre infiltrações

A construtora pode alegar falta de manutenção?

Sim, essa é a defesa padrão. Elas alegam que o proprietário não fez a limpeza dos ralos ou a revisão das vedações prevista no Manual do Proprietário. No entanto, se o defeito for interno à parede ou estrutural, essa desculpa não se sustenta juridicamente.

O vizinho se recusa a consertar o vazamento. E agora?

Nesse cenário, o condomínio e o proprietário prejudicado podem ingressar com uma ação de obrigação de fazer. O juiz pode determinar a entrada forçada no imóvel para o conserto e aplicar multas diárias pesadas. Um advogado imobiliário é essencial para agilizar esse processo judicial.

Posso suspender o pagamento das parcelas do imóvel por causa da infiltração?

Não é recomendável fazer isso por conta própria, pois pode gerar inadimplência e perda do imóvel. O correto é buscar uma autorização judicial ou realizar o depósito em juízo dos valores enquanto o problema é discutido.

Quem paga os móveis que estragaram com o mofo?

Se a responsabilidade pela infiltração for da construtora ou do vizinho, eles devem indenizar integralmente o valor dos móveis danificados, baseando se em orçamentos de mercado.

Conclusão e Próximos Passos

Lidar com infiltrações exige paciência e firmeza. Não aceite soluções paliativas. O imóvel é, para a maioria das pessoas, o maior investimento de uma vida, e ele deve ser entregue em condições perfeitas de uso.

Se você está enfrentando resistência da construtora ou do condomínio, a recomendação é buscar o auxílio de um advogado imobiliário. Somente um profissional especializado saberá analisar os contratos, os laudos técnicos e as normas da ABNT para garantir que seu direito seja respeitado e seu patrimônio protegido.

Lembre se que o prazo para reclamar de vícios aparentes é curto, mas para os vícios ocultos e estruturais, a lei está ao seu lado. Proteja sua casa e sua saúde agindo com rapidez e embasamento jurídico.