Posso pedir usucapião de imóvel herdado?

Entenda quando é possível regularizar um bem herdado por meio da usucapião e quais são os cuidados necessários

Muitas pessoas herdam imóveis, mas descobrem que o bem não está devidamente registrado ou enfrenta pendências jurídicas que impedem a transferência legal. Nesses casos, surge uma dúvida comum: é possível pedir usucapião de imóvel herdado? A resposta depende de vários fatores, especialmente da posse, do tempo de ocupação e da relação com os demais herdeiros. Este conteúdo foi produzido em parceria com o corretor de imóveis Marcos Koslopp, especialista em apartamentos em Itapema à venda, e traz uma explicação completa sobre quando a usucapião é cabível, quais são os requisitos e como um advogado especialista pode auxiliar no processo.

O que é a usucapião e quando ela se aplica

A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade pela posse prolongada, pacífica e ininterrupta de um bem. Ou seja, quem ocupa um imóvel por determinado tempo, sem contestação e de forma contínua, pode pedir ao Judiciário o reconhecimento legal da propriedade.

Existem diferentes modalidades de usucapião, como a extraordinária, a ordinária, a especial urbana e a familiar. Cada uma possui requisitos específicos, variando o tempo mínimo de posse e as condições de uso.

No caso de imóveis herdados, a situação é mais delicada, pois a posse normalmente é compartilhada entre os herdeiros. Por isso, é preciso avaliar se o herdeiro que deseja pedir a usucapião realmente exerce posse exclusiva e se essa ocupação atende aos critérios exigidos pela lei.

É possível pedir usucapião de imóvel herdado?

Sim, é possível pedir usucapião de imóvel herdado, desde que estejam presentes os requisitos legais. No entanto, o direito à usucapião não surge automaticamente pelo simples fato de ter herdado o bem. O que define a possibilidade é a posse exclusiva e a intenção de exercer domínio sobre o imóvel.

Em situações em que o herdeiro ocupa o imóvel sozinho, sem oposição dos demais e age como verdadeiro proprietário por um período prolongado, a Justiça pode reconhecer o direito de propriedade via usucapião.

Entretanto, se o imóvel é utilizado de forma compartilhada por vários herdeiros, ou se há oposição, o pedido de usucapião geralmente não é aceito, pois não há posse exclusiva.

Diferença entre herança e posse

É importante entender a diferença entre herança e posse. Quando uma pessoa falece, todos os herdeiros passam a ter direito à herança, que inclui o imóvel. Porém, enquanto o inventário não é concluído, o bem pertence a todos os herdeiros de forma conjunta.

A posse, por outro lado, diz respeito a quem exerce de fato o controle e o uso do bem. Se apenas um herdeiro mora no imóvel, paga impostos, faz melhorias e impede que outros o utilizem, pode caracterizar a posse exclusiva necessária para o pedido de usucapião.

Essa distinção é fundamental, pois a usucapião não depende de ter recebido o bem por herança, mas de exercer posse com características de proprietário.

Requisitos para pedir usucapião de imóvel herdado

Para que um herdeiro consiga pedir usucapião sobre um imóvel herdado, é necessário comprovar:

1. Posse exclusiva e contínua: o herdeiro deve ocupar o imóvel de forma ininterrupta, sem permitir que outros herdeiros exerçam qualquer domínio.

2. Ausência de oposição: não pode haver contestação dos demais herdeiros durante o período de posse.

3. Tempo mínimo exigido pela lei:

   • Usucapião extraordinária: posse por 15 anos, reduzida para 10 se houver moradia habitual ou investimentos significativos no imóvel.

   • Usucapião ordinária: posse por 10 anos com base em justo título e boa-fé.

   • Usucapião especial urbana: posse de 5 anos em imóvel de até 250 m² utilizado como moradia própria.

4. Ânimo de dono: o ocupante deve agir como verdadeiro proprietário, arcando com despesas, impostos e zelando pelo bem.

5. Documentação comprobatória: contas de luz, água, IPTU, contratos de manutenção e testemunhos são provas importantes.

Um advogado especialista em direito imobiliário é indispensável para reunir a documentação correta e escolher o tipo de usucapião mais adequado ao caso.

O que acontece quando há outros herdeiros?

Quando o imóvel é herdado por mais de uma pessoa, a situação exige cuidado. Em regra, todos os herdeiros têm direito ao bem, e a posse é considerada coletiva.

Para que um deles consiga pedir a usucapião, é necessário comprovar que os demais renunciaram ao uso ou que há uma posse exclusiva e consolidada. Isso pode acontecer, por exemplo, quando um dos herdeiros mora sozinho no imóvel há décadas, paga todas as despesas e os outros nunca manifestaram interesse na propriedade.

Nesses casos, a Justiça entende que a inércia dos demais herdeiros caracteriza a aceitação da posse exclusiva do ocupante, abrindo caminho para a regularização.

Por outro lado, se há conflitos, ações judiciais em andamento ou divergência quanto ao uso do imóvel, o pedido de usucapião pode ser indeferido, e a solução mais adequada será resolver a questão no inventário ou por meio de partilha judicial.

Como iniciar o processo de usucapião de imóvel herdado

O primeiro passo é contratar um advogado especialista em direito imobiliário. Ele fará uma análise completa da situação, verificando o histórico do imóvel, os registros no cartório, a existência de outros herdeiros e o tipo de posse exercida.

Após essa análise, o advogado definirá o procedimento mais adequado: usucapião judicial (quando há conflito ou ausência de consenso) ou usucapião extrajudicial (realizada em cartório, se houver acordo entre as partes e documentação completa).

O processo inclui as seguintes etapas:

• Reunião de provas da posse exclusiva e do tempo de ocupação.

• Elaboração da planta e memorial descritivo do imóvel por profissional habilitado.

• Notificação dos herdeiros e antigos proprietários, se necessário.

• Registro da sentença ou ata notarial no cartório de imóveis.

Benefícios de regularizar o imóvel por usucapião

Regularizar um imóvel herdado por meio da usucapião traz diversas vantagens jurídicas e financeiras:

• Segurança patrimonial: garante a propriedade plena e evita disputas futuras.

• Valorização do bem: um imóvel regularizado tem maior valor de mercado e liquidez.

• Facilidade de venda ou financiamento: bancos e compradores exigem documentação regular.

• Tranquilidade jurídica: elimina pendências e incertezas relacionadas à herança.

Em uma cidade valorizada como Itapema, imóveis regularizados por usucapião também se tornam oportunidades de investimento, podendo ser revendidos com lucro.

Quando a usucapião não é possível

Existem situações em que o pedido de usucapião não será aceito, como:

• O imóvel está em processo de inventário em andamento.

• A posse não é exclusiva ou há uso compartilhado.

• Há oposição formal de outros herdeiros.

• O ocupante não exerce domínio de forma contínua.

Nesses casos, a solução deve ser buscada por meio da regularização do inventário e da partilha amigável entre os herdeiros.

Conclusão: o apoio jurídico é fundamental

Pedir usucapião de imóvel herdado é possível, mas depende de requisitos bem definidos. Cada caso é único e deve ser avaliado com atenção, especialmente quando há outros herdeiros envolvidos.

Com o auxílio de um advogado especialista, é possível reunir as provas corretas, evitar conflitos e garantir que a posse legítima seja reconhecida legalmente. Dessa forma, o imóvel se torna um patrimônio regularizado e valorizado, pronto para gerar segurança e novas oportunidades.