Um herdeiro quer vender o imóvel e o outro não: como resolver judicialmente?

A partilha de bens é, muitas vezes, um momento delicado que mistura questões emocionais com a necessidade de decisões práticas. Quando o assunto é um imóvel deixado como herança, é muito comum que os herdeiros tenham planos diferentes. Enquanto um deseja vender para realizar o capital, o outro pode preferir manter o patrimônio ou até morar na residência.

Se você está passando por essa situação, saiba que a lei brasileira oferece caminhos claros para resolver esse impasse. Como especialista na área com mais de uma década de atuação, preparei este guia completo para explicar como funciona o processo jurídico e quais são os seus direitos. Este artigo foi desenvolvido em conjunto com a corretora Bernadete Gomes, especializada em apartamentos à venda em Santos e juntos, esperamos que lhe seja muito útil. Vamos lá?

O condomínio de herdeiros e o direito de venda

Quando um imóvel é deixado por falecimento e o inventário é realizado, os herdeiros passam a ser donos de uma “fatia” ideal do todo. Juridicamente, chamamos isso de condomínio. Isso significa que ninguém é dono de um quarto ou da sala especificamente, mas todos possuem uma porcentagem sobre o imóvel inteiro.

A regra fundamental no Direito Civil brasileiro é que ninguém é obrigado a permanecer como sócio ou dono de algo contra a sua vontade. Portanto, se um dos herdeiros deseja vender e os outros não, a vontade de quem quer vender prevalece, desde que seguidos os trâmites legais corretos. O apoio de um advogado imobiliário é essencial nesse momento para garantir que nenhum direito seja atropelado e que o valor de mercado do bem seja preservado.

O primeiro passo: A notificação extrajudicial

Antes de ingressar com uma ação na justiça, o caminho mais inteligente e rápido é a tentativa de conciliação. O herdeiro interessado na venda deve notificar formalmente os demais interessados.

Essa notificação serve para informar oficialmente o desejo de vender e conceder o direito de preferência. De acordo com o Código Civil, os coerdeiros têm prioridade na compra da parte de quem deseja vender, pelo mesmo valor e condições que seriam oferecidos ao mercado.

Se o herdeiro que quer manter o imóvel tiver condições financeiras, ele pode comprar as outras partes. Caso ele se recuse a comprar e também se recuse a vender para terceiros, o caminho passa a ser obrigatoriamente judicial.

Ação de extinção de condomínio

Quando a conversa amigável não surte efeito, o instrumento jurídico utilizado é a Ação de Extinção de Condomínio. Neste processo, o juiz será informado de que há um bem comum indivisível (um imóvel) e que os proprietários não chegam a um consenso sobre o seu destino.

O magistrado, então, determinará a avaliação do imóvel por um perito judicial para definir o valor real de mercado. Após a avaliação, se ainda assim nenhum herdeiro se manifestar para comprar a parte do outro, o imóvel será levado a leilão judicial.

Como funciona o leilão judicial de imóveis de herança

O leilão é a última instância. O valor arrecadado será utilizado para pagar as custas do processo e o restante será dividido entre os herdeiros conforme a cota parte de cada um. É importante destacar que o leilão judicial pode não ser a melhor opção financeira, pois o imóvel pode ser arrematado por um valor inferior ao de mercado em segunda praça, o que gera prejuízo para todos os envolvidos.

Por esse motivo, a presença de um advogado imobiliário experiente é crucial para tentar mediar um acordo mesmo após o início do processo, evitando que o patrimônio da família seja desvalorizado.

Tabela comparativa: Venda amigável vs. Venda judicial

Para facilitar a compreensão dos impactos de cada escolha, veja a comparação abaixo:

Quem ocupa o imóvel deve pagar aluguel?

Esta é uma dúvida muito frequente. Se um dos herdeiros está morando no imóvel enquanto o processo de inventário ou de venda se desenrola, ele deve pagar aluguel aos demais?

A resposta é sim. A partir do momento em que um herdeiro manifesta discordância com a ocupação exclusiva e gratuita por parte de outro, este ocupante passa a dever o pagamento de aluguel proporcional às quotas dos demais. Se você é o herdeiro que quer vender e o outro está morando no local “de graça”, é possível exigir esse valor retroativamente desde a data da notificação oficial.

Isso inclusive costuma ser um forte argumento para que o herdeiro ocupante aceite a venda amigável, já que o custo de manter o imóvel passa a ser financeiramente desvantajoso para ele.

O papel do inventário nesse processo

É fundamental compreender que, para vender um imóvel de herança, o inventário precisa estar em dia. Se o falecimento ocorreu e o inventário ainda não foi iniciado ou concluído, a venda só pode ocorrer através de uma autorização judicial específica chamada alvará judicial.

Nesse caso, o juiz analisa a necessidade da venda (seja para pagar dívidas do próprio falecido, custear o próprio inventário ou por concordância da maioria) e autoriza a comercialização antes do término do processo de partilha. Sem o inventário ou o alvará, a venda não tem validade jurídica e não pode ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Gastos e impostos na venda de imóveis herdados

Ao planejar a venda, os herdeiros devem estar cientes dos custos envolvidos para não serem pegos de surpresa. O principal imposto sobre a herança em si é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), cuja alíquota varia conforme o estado brasileiro, podendo chegar a 8% em algumas regiões.

Além disso, na hora da venda, pode incidir o Ganho de Capital (Imposto de Renda) se o valor da venda for superior ao valor declarado no inventário. Manter a documentação organizada com o auxílio de um advogado imobiliário evita multas e problemas com a Receita Federal.

Mitos comuns sobre a venda de herança

Existem algumas crenças populares que não condizem com a realidade jurídica atual. Vamos esclarecer as principais:

• “A maioria decide”: Na verdade, basta um único herdeiro querer vender para que o processo de extinção de condomínio possa ser iniciado. Não importa se existem dez herdeiros e nove são contra a venda.

• “Quem mora no imóvel tem mais direito”: O fato de um herdeiro residir no local por anos não lhe confere preferência automática de propriedade ou o direito de impedir a venda, exceto em casos muito específicos de direito real de habitação do cônjuge sobrevivente.

• “O imóvel está com dívidas, então não pode vender”: Pelo contrário, muitas vezes a venda é a única forma de quitar as dívidas de IPTU ou condomínio que o imóvel acumulou, evitando que o bem vá a leilão por dívidas fiscais.

Como escolher o melhor caminho?

A recomendação para quem se encontra nesse impasse é sempre buscar a via da mediação. O processo judicial deve ser visto como a última ferramenta, quando todas as tentativas de diálogo foram esgotadas.

Muitas vezes, a resistência de um herdeiro em vender não é financeira, mas emocional. Entender essas nuances e apresentar os dados técnicos sobre os custos de um processo judicial pode ajudar a destravar a negociação. Quando todos entendem que a venda judicial trará perdas financeiras para todos, a tendência é que o bom senso prevaleça.

Se você está enfrentando dificuldades para convencer outros herdeiros ou se sente que seu direito de receber sua parte da herança está sendo bloqueado, o aconselhamento estratégico é o seu melhor aliado. Um especialista conseguirá avaliar a matrícula do imóvel, verificar a situação do inventário e traçar a rota mais curta para a liquidez do seu patrimônio.

A resolução desses conflitos exige paciência e técnica. A lei protege o seu direito de propriedade e garante que você não fique preso a um patrimônio que não deseja manter. O equilíbrio entre a firmeza jurídica e a sensibilidade humana é o que define o sucesso nessas demandas.